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シンデレラじゃあるまいし

2018年04月03日 12:51

「かぼちゃの馬車」ですか…

夢見るサラリーマン投資家をカモにした
女性向けシェアハウス投資のトラブルが
社会問題になっていますね。


「家賃保証出来なくなりました」

業者に約束を反故にされるサブリース
(一括借り上げ)不動産投資の典型的
失敗例ですね。

被害(?)に遭われた方々は、本当に
お気の毒です。多額の借金と不良資産
だけが残ってしまったんでしょう。


私が、その“お花畑思考”の人たちの身内
だったら、絶対契約書にサインさせなかった
のに…

誰かに相談してほしかった。残念です。


おそらく人の良い、家族思いの、ソコソコ
収入がある勤め人の方々がターゲットに
されたんでしょうね。



自己投資派の私が語るのもアレですが、
“資産運用”について考えるとき…

ソレがギャンブル的“投機”だとか、
長期的視野に立った“投資”だとかは
論点ではないと思います。

大事なのはリスクに対するリターンが
どうか?リスクとリターンの関係性です。


例えば「ハイリスク、ハイリターン」
や「ローリスク、ローリターン」は
好みに応じて投資すればイイだけの
話ですから、特に問題はありません。

リスクとリターンが釣り合っています。
相応ですよね。


逆に、安易にやってはいけない投資は…
そう「ハイリスク、ローリターン」ですね。

今回トラブルになったシェアハウス
投資がコレでしょう。

実際は「ハイリスク、ノーリターン」
でした…最悪です。

…にもかかわらず、「ミドルリスク、
ミドルリターン」と謳って、無責任な
営業を続けていた訳です。



物件の収益性(コスト)に加え、この場合の
ハイリスク要因を3つ挙げてみましょう。

①借入、②流動性、③信用です。


①借入

借金するという事自体がハイリスクです。

自己資金1億円で収益物件を買ってスグ
無価値になったとしても損失は1億円です。
持っていた1億円がゼロになるだけです。

一方、借金1億円で収益物件を買ってスグ
無価値になった場合、損失は1億円と利息
です。理論上、損失はエンドレスに増える
可能性があります。先の見えないマイナス
人生の始まりです。

サラリーマンが多額の借金を背負うのは
自らの住宅ローンの時だけにしましょう。
元銀行員として提言します。


②流動性

不動産投資は何十年マターです。

誰も住んでくれなかった時、その不良
物件を買ってくれる人はいますか?

物件の資産価値は年々減価していきます。

ただでさえ「不動産」という大きな“物”
です。流動性やコストが「株式」等とは
比較になりませんよ。

株なら、事業に失敗している不良会社の
ものでも、マーケット(市場)で誰かが
安値買いしてくれるかもしれませんが…


③信用

提案してきた業者の財政状態等をどれ位
詳しく調査しましたか?

一民間企業である業者の「保証」に何の
根拠もありませんよ。

そもそも、家賃“相当”分の保証が行われる
ということは、イコール「空室有り」という
ことです。空室が増えると、シェアハウス
経営が成り立たない訳ですから、業者の
資金が無くなるのは必然でしょう。

つまり、家賃保証というスキーム自体が
つじつまの合っていない絵空事です。

家賃保証を信じている人は「かぼちゃ」が
「馬車」になる!と信じている人ですよ。


「投資」というより、シェアハウスの
「経営」をどうしてもやりたい人だけが
検討しましょう。

オーナーと揉めるような業者は、間違いなく
住人とも揉めます。私ならとても“お任せ”
できません。



今回の問題では、当事者である運営会社以外
にも責任が追及される利害関係者が出てくる
ことになるんでしょう。

安易な融資判断をした(?)銀行には返済の
猶予等の話し合いの場を積極的に持って頂き
たいと思いますね。


関係者の皆さんは、責任をなすりつけ合う
ような自己保身に終始することなく、多額の
借金を抱えた未熟な投資家さんたちの身に
なって、真摯に対応して欲しいですね。


いわゆるアパート経営等の不動産投資を
否定するつもりは全くありません。

現に良い業者さんに出会って上手くいって
いる人もたくさんいるでしょう。良かった
ですね。


ただ、不動産投資に成功している人たちも
たまたま運良くハイリスクが“顕在化”して
いないだけなのかもしれません。


投資は自己責任です…

…が、同時に、情報弱者に付け入る
無責任なビジネスモデルは一日も早く
規制しましょう!


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